美国的住房信贷运行机制

美国住房金融体系的一个显著特点就是在一级抵押市场上充分发挥商业性金融机构的作用，通过市场机制，培育出具有较高效率的市场竞争主体，从而为住房金融市场的有效运作奠定了微观基础。在一级抵押市场上，政府没有专门的经营机构，其干预手段是间接的，金融体系设计中的市场化取向非常明显。一级抵押市场上的金融机构主要有四类：一是储蓄贷款协会；二是商业银行；三是互助储蓄银行；四是人寿保险公司。目前，储贷协会在住宅抵押市场上占有40％左右的份额，是美国最重要的长期抵押贷款的提供者。90年代中期，商业银行抵押贷款业务约占全美抵押贷款业务20％，占商业银行国内贷款总额的40％以上，在住房金融市场上其作用仅次于储贷协会，居于第二位。目前，互助储蓄银行抵押债权占其金融资产的50％以上，其中80％以上属于住房抵押贷款，其抵押债权占全美抵押债权的份额在8％左右。人寿保险公司的抵押债权占全美抵押债权的7．5％左右。

在一级抵押市场上，抵押贷款利率采用市场利率。70年代中期以前，美国住房抵押贷款大都采取固定利率形式，70年代后期以来，由于通货膨胀的影响，金融管制的放松和金融创新的发展，房地产金融机构普遍采用可变利率抵押贷款形式，出现了多种多样的利率调整方式，比如利率可调整抵押贷款、渐进偿还抵押贷款、渐进偿还可调整抵押贷款、利率可重议抵押贷款、增值分享抵押贷款。

美国政府对一级抵押市场的参与，主要体现在住房抵押贷款的政府担保上。在市场利率的驱动下，私人金融机构具有参与住房金额业务的内在动力，但对于以个人信用为基础的住房押抵贷款，由于其数额巨大，期限很长，个人信用受到多方面因素的制约，一旦不能履行合同，抵押物业的变现存在较大困难，从而使贷款机构面临风险。为了增强住房抵押贷款的安全性，建立金融机构对住房抵押贷款的信心，吸引大量资金进入住宅抵押市场，美国政府设立了专门的担保机构，对住房抵押贷款提供担保，并使之成为刺激一级抵押市场发育的有效工具。美国主要的住房抵押贷款担保机构是联邦住宅管理局和退伍军人管理局。联邦住宅管理局是美国最大的官办担保机构，主要对低收入家庭的住宅抵押贷款进行担保，经过该局担保的住宅贷款，其贷款条件比普通住宅抵押贷款优惠，贷款可达房地产价值的97％，期限可长达30年。退伍军人管理局是另一个官办担保机构，它除办理退伍军人的津贴事务外，也为参加二战、朝鲜战争和越南战争等的退伍军人及其家属购买住宅提供担保，担保方式与联邦住宅管理局相同。

一级抵押市场上的市场利率和政府担保有效地解决了住房抵押贷款的盈利性和安全性问题，从而促进了私人金融机构的广泛参与和自由竞争市场的形成。但是，要保证住房金融市场的高效运作，仅有一级抵押市场是远远不够的，原因在于一级抵押市场本身不能解决住房金融机构面临的许多重大问题，比如它无法解决以下三大问题：1、流动性问题。2、资金占用的长期性和资金来源的短期性问题。3、住房抵押贷款市场的巨大需求与商业银行等金融机构资金来源有限的矛盾。要解决这些问题，必须建立住房二级抵押市场。

二级抵押市场是美国政府干预最深的领域。美国政府先后创设了三家中介机构从事二级抵押市场的操作，这三家机构是：联邦国民抵押贷款协会、政府国民抵押协会和联邦住宅贷款抵押公司。